编者按：本文来自微信大众号“IPO早知道”（ID：ipozaozhidao），作者Uncle C，修改 C叔，36氪经授权发布。
据IPO早知道音讯，长租公寓服务商“蛋壳公寓”于北京时间1月17日晚间正式在纽约证券交易所挂牌上市，股票代码为“ DNK”， 这是继青客公寓后、又一家在美上市的国内长租公寓服务商，一起也是迄今为止规划最大的长租公寓上市企业。
蛋壳公寓此次共将发行960万股美国存托股票（ADS），每股ADS相当于10股A类普通股，发行价为每股ADS 13.5美元。
花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任蛋壳公寓此次IPO的联席主承销商，山君证券则为副承销商。承销商同享有159万股ADS的超量配售权，以前述发行价核算，若履行“绿鞋机制”后，蛋壳公寓的IPO募资募资规划超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。
值得一提的是，最新版别的F-1招股说明书显现，蛋壳公寓的过往出资方也是重要股东——蚂蚁金服、山君举世基金和愉悦本钱别离有意认购至多3000万美元、2500万美元和2000万美元的ADS，还有战略出资方有意以IPO价格认购至多2500万美元的ADS。
在正式向美国证券交易委员会（SEC）递表前，蛋壳公寓还刚刚取得来自华人文化产业出资基金和春华本钱的1.9亿美元D轮融资。
这在某种程度上预示着蛋壳公寓的新老股东对其当时的事务状况及开展前途持有较为达观的情绪，或也给整个长时间资金商场传递了活跃的信号。
IPO后，蛋壳公寓天使出资人兼董事长沈博阳、联合创始人兼CEO高靖和总裁崔岩将别离持有5.9%、13.4%和1.9%的股份，其间CEO高靖的投票权将到达75.6%。
添加与盈余
明显，刚刚曩昔的2019年关于国内的长租公寓职业来说可谓是“分水岭”的一年。
2015年前后，跟着各地“租售并重”与“租售同权”等引导性方针的逐步铺开，一、二线城市的房地产商场几乎在同一时间从增量竞赛转为存量竞赛，国内长租职业便在这一特定的年代背景下加快速度进行开展。
但鉴于相对侧重、高度依靠资金和房子资源的职业特色，加之近两年一级商场的资金收紧，自2018年下半年起尤其在2019年，长租公寓“暴雷”的现象层出不穷。
相应的，本钱从“广撒网”的状况逐步向头部企业挨近。2019年，长租公寓职业仅有的大规划融资事情均出自“自若”和“蛋壳公寓”两家职业抢先的公司。其间，自若于2019年6月被曝出约5亿美元的融资已挨近结尾，但至今没有官宣。
而蛋壳公寓则在3月宣告完结由山君举世基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华本钱跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超越20亿美元；加之前文提及的1.9亿美元D轮融资，蛋壳公寓罕见地在职业“遇冷”的情况下短短半年多逆势完结2轮融资。
详细从公司运营数据来看，与2015建立当年年末的2434间公寓数量比较，到2019年11月30日，蛋壳公寓的房源数量为43.27万间，添加177倍。招股书征引艾瑞咨询的陈述称，蛋壳公寓已是国内开展最快的长租公寓服务商，2015年末至2018年末期间的年复合添加率达360%。
不过，在规划快速添加的一起，“盈余难”是关于包含蛋壳公寓在内的一切长租公寓服务商均无法躲避的一个问题。
2017年和2018年，蛋壳公寓的运营收入别离为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比添加307.3%；净亏本则别离为2.72亿和13.70亿元人民币。
2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已到达50.00亿元人民币，较2018年同期添加了198.8%，当然净亏本则相同为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA则为负14.61亿元人民币，而经调整后的EBITDA率则低于2018年同期。
由此不难判别，曩昔几年关于高添加的诉求使得蛋壳公寓的全体亏本伴跟着规划添加一起添加，但经调整后的EBITDA率及亏本率的下降（相较2018年）则也代表着在可仿制性愈来愈强、本钱把控益发妥当的情况下，蛋壳的盈余才能或许也会有明显提高。
立异与合规
从产品特征来看，现在蛋壳公寓旗下共运营两大品牌产品，别离为蛋壳公寓和筑梦公寓。
蛋壳公寓是其自2015年建立至今的事务要点，这一新租借形式的特色在于：经过集中化地运营由房东保管的公寓，在对公寓进行标准化的规划、装饰、装备后供给一站式服务，将其出租给租客。在这一过程中，一切事务流程均在线化，无实体店面。
在“蛋壳公寓”的基础上，蛋壳公寓又在2018年11月推出了筑梦公寓，首要供给面向蓝领集体的职工宿舍。彼时也是“蓝领人群”最受本钱及创业者重视的时间段，依托老练的事务模型，蛋壳公寓敏捷在蓝领集体宿舍这一细分领域内占有了必定的商场占有率。
除了关于客户集体的精准定位外，新一线城市的增量空间也是各大长租服务运营商的“必争之地”。
比如蛋壳公寓，到2015年年末，其所运营的一切2434间房源悉数坐落北京；而到2019年9月30日，蛋壳公寓已入驻北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉等13座城市。
别的，经过蛋壳公寓的路演文件不难发现，蛋壳公寓与房东的租约一般为4-6年，而到2019年9月蛋壳公寓的单间装饰本钱已降至均匀10,404元/间，投入回本周期全体缩短至12到20个月。换言之，在与房东的合同租约期限内，蛋壳公寓就可以保证处于盈余状况。
华兴本钱曾给出一则归纳数据，55%的拿房本钱占比和百间65%的入住率为盈余临零界点，即息税前利润率为0。而到2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率为89%，租客续租率约为51%，房东续签率为80%，均坐落职业之首（依据艾瑞咨询数据）。
当然，在一系列美丽数据的背面，仍然存在一个不容忽视的问题，也是长租公寓饱尝诟病的论题——租金贷。
在2017年，2018年和2019年前3季度，蛋壳公寓的租金贷用户占比别离为91.3％，75.8％和67.9％，呈逐年递减趋势。蛋壳公寓也在招股书中特别说到，其协作的目标悉数为持牌金融机构且会操控协作目标的数量。
就在数天前，由国家相关监管部门牵头的《长租公寓点评标准》已进行进一步的研讨，估计不久之后就能正式落地，到时，“长收短付资金杠杆”的形式或将更多极限的遏止，也将使得职业愈加标准通明。
如果说2015年至2019年是国内长租公寓的1.0年代的话，明显，自2020年起，跟着青客公寓登陆纳斯达克、蛋壳公寓挂牌纽交所，以及自若或将相同于本年上市，长租公寓的2.0年代已然到来。
在拼精细化运营的2.0年代，与云、AIoT、大数据等新式互联网科技严密的结合，进一步提高职业功率、改进使用者实在的体会、消除安全隐患，这些都是蛋壳、自若们当下拿手的、也是它们往后可以有更多发挥空间的。究竟，国内长租公寓商场还远未饱满。